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이 사업장은 지난 2023년 말 서울시 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업 대상지로 선정됐지만, 서울시와 협의해서 사업에 참여하지 않기로 결정했다.
현대건설이 자체적으로 설계해서 용산구청에 건축허가를 신청했으며, 연내 허가가 나올 것으로 예상된다. 이 사업 관련 브릿지론 약 3500억원은 특정 조건을 만족할 경우 내년 3월까지 만기 연장이 가능하다.
사업방식 변경…서울시 디자인→자체 건축허가로
14일 용산구청에 따르면 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업장은 당초 접수했던 지구단위계획을 취하하고, 건축허가를 받는 쪽으로 선회했다예시
.
지난 6월 30일 용산구청에 건축허가 신청이 접수돼서 관계 부서들이 협의하고 있다.



(자료=사업주체 측, 서울시)



크라운호텔 개발은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대시스템매매
크라운호텔을 헐고 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 신축 및 분양하는 사업이다.

인근 복합개발사업장 ‘더파크사이드 서울’의 하이엔드 오피스텔 ‘더파크사이드 스위트’가 분양한 만큼 이 사업지에 대한 관심도 이어지고 있다.
사업시행자는 케이스퀘어용산피에프브이(PFV)(제일약품 주식
구 하나대체투자용산PFV), 시공사는 현대건설이다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △부동산 개발회사(디벨로퍼) 넥스플랜 25.0% △한국투자부동산신탁 6.0% △코람코자산운용 19.5%다.
이 사업은 사실상 현대건설이 주도하고 있다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할을, 한국투자부동산신왕비제테크
탁은 자금관리 업무를 맡고 있다.
또한 당초에는 시행사 RBDK가 2대 주주였다. 다만 넥스플랜이 지난달 14일 RBDK가 보유했던 케이스퀘어용산PFV 보통주 지분 25%(250만주)를 취득하면서 2대 주주로 올라섰다.
이와 더불어 사업 방식도 바뀌었다. 앞서 이 사업장은 지난 2023년 12월 서울시 ‘도시·건축 창의·SBS미디어홀딩스 주식
혁신디자인 시범사업’ 공모를 조건부로 통과했었다. 용산공원과의 접근성, 저층부 개방 등 공공성을 보완한다는 조건 하에서다.
선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이제한 및 일조 등 확보를 위한 높이 적용을 배제받을 수 있다. 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.
그러나 현대건설은 서울시와 협의해서 창의·혁신디자인 사업에 참여하지 않는 쪽으로 결정했다.
PFV의 2대 주주가 바뀌는 등 사업 여건이 변하다보니 현대건설이 자체적으로 설계하는 게 낫겠다고 판단한 것이다. 서울시에서 용적률 상향 등 규제 완화를 받아도 사업성이 안 나올 것이라는 판단도 작용했다.
이에 따라 현대건설은 기존에 접수했던 지구단위계획을 취하하고, 용산구청에서 건축허가를 받는 쪽으로 선회했다. 현재 용산구청 관계 부서들이 협의를 진행 중이며, 연내 건축허가가 나올 것으로 예상된다.



서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)



◇ 브릿지론 3513억, 9월 만기…내년 3월로 연장 가능

케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련 약 3500억원 규모 브릿지론을 받았다. 내년 3월 만기 예정이다.

앞서 케이스퀘어용산PFV는 대주단과 1713억원의 트랜치A 대출약정을 체결했고, 특수목적회사(SPC) 비엔케이썸제이십삼차와 1800억원 한도의 트랜치B 대출약정을 별도로 체결했다. 트랜치A, 트랜치B를 합치면 총 3513억원이다.

이 트랜치B 대출금 1800억원은 두 번에 나눠서 케이스퀘어용산PFV에 실행됐다. 트랜치B 대출은 작년 12월 870억원 실행됐고, 지난 1월 추가로 930억원 후속 대출이 실행됐다. 작년 12월과 지난 1월 실행된 대출 모두 만기가 다음달 18일이다.

비엔케이썸제이십삼차는 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하기 위해 설립된 SPC다. 수협은행에 회사의 전반적인 업무를, BNK투자증권에 회사의 자산관리를 위탁했다.

대출채권을 유동화한 거래의 주관회사는 BNK투자증권이 맡고 있다. 제1-1회 자산유동화 기업어음(ABCP) 870억원, 제2-1회 ABCP 930억원 모두 다음달 19일 만기가 도래한다.

또한 기초자산인 대출채권의 만기일은 다음 조건이 충족될 경우 내년 3월 19일까지 연장될 수 있다.

만기연장 조건은 △연장되는 기간에 대한 대출이자 및 비용이 선납될 것 △다음 회차 유동화증권에 대한 인수약정이 체결될 것 △만기연장 및 연장 관련 금융조건에 대해 케이스퀘어용산PFV, 비엔케이썸제이십삼차 및 시공사 간 합의가 이뤄지는 것이다.

또한 대출채권은 만기 일시상환된다. 대출이자는 대출 실행일에 양편넣기 방식으로 전액 선급되며, 선급된 이자는 기한이익 상실을 포함해 어떤 경우에도 반환되지 않는다.

다만 대출채권의 신용위험이 있다. 케이스퀘어용산PFV의 채무 불이행이 발생할 경우 ABSTB, ABCP 상환이 어려워질 위험이 있다.

부동산 PF 사업 관련 자금조달에서 케이스퀘어용산PFV는 사업에서 발생하는 현금흐름으로 대출채권의 상환 재원을 확보하는 만큼 사업 진행단계, 사업성과 등에 따라 대출채권 회수 가능성이 달라진다.

이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 ‘자금보충 및 조건부 채무인수’ 의무를 맡고 있다.

비엔케이썸제이십삼차가 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족해서 현대건설에 요청하는 경우 현대건설은 자금보충을 할 의무가 있다. 만약 이 의무를 이행하지 않으면 현대건설이 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)