■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 11월 21일 금요일
■ 대담 : 김인만 소장 (김인만 부동산경제연구소)
- 10.15대책 한달만에 서울 집값 상승폭 다시 확대.."시장, 내성 강해진 것"
- 통상 0.3% 넘어가면 폭등으로 봐..송파 0.47%에서 0.53% 상승폭, 폭등에서 폭등 된 것
- 전세값도 상승 중..지금은 '매물 없는 전세난', 입주물량과 정부 황금성오락실 대출규제 겹쳐
- 신축 분양아파트, 소유권 이전 조건부 대출도 막히다 보니, 기존 주택 전세금 올려야 하는 이중고
- 서울 아파트값, 41주 연속 상승..1년 52주 감안하면 1년내내 오르는 셈..흐름상 80주 연속 상승도 충분히 가능
- 김윤덕 장관 '태릉골프장 서부면허시험장' 등 文 정부 때 좌 바다이야기릴게임 초된 지역 언급
- 국토부 장관 언급한 공급지역, 지금 착공돼도 2030년 완공 가능..그때까진 공급절벽 '위험한 줄타기'하는 정부, 이번엔 진짜 잘해야
- 전문가 "정부, 2026년 세금 카드 내놔야..점진적 보유세 인상과 함께 거래세 낮춰 시장에 매물 나오도록"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용 릴게임오션파라다이스 과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.







◆ 조태현 : 10.15 대책의 약발 이제 다 떨어진 건가 걱정이 듭니다. 서울 전역, 경기도 12개 지역 야마토게임방법 을 토지거래 허가 구역으로 묶었는데 매수 심리는 꺾이지 않고 있고요. 서울의 아파트 값은 다시 오름 폭을 확대하기 시작했습니다. 국토부 장관이 주택을 연내에 추가 공급하겠다 대책을 내놓겠다라고 이야기를 했는데요. 시장에서는 어떻게 보고 있을까요? 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께하도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
◇ 김인만 : 안녕하세 바다이야기부활 요.
◆ 조태현 : 어제 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향이 나왔는데요. 오름 폭이 커졌어요? 서울이.
◇ 김인만 : 추세 흐름이 중요하거든요. 우리가 숫자보다도 저는 항상 아날로그 그래프 추세의 흐름이 중요하다고 생각하는데 숫자 자체를 보게 되면 전주 대비 전주가 0.17%였고요. 서울 아파트 상승률입니다. 매매 가격 지수 변동률인데요. 11월 3주차가 0.2%, 0.03% 포인트가 이제 반등을 했는데요. 0.03% 포인트 가지고 무슨 난리야라고 말할 수도 있습니다만 흐름을 살펴보면 10.15. 대책 발표되기 전에 0.54%였거든요. 그러다가 5일 장 해서 0.5% 그다음 주가 0.23%까지 뚝 떨어졌어요. 그래서 대책의 효과가 있구나 안정되겠구나라고 했는데 0.19%, 0.17% 전반적으로 굉장히 내려가는 속도가 완만해서 제가 11월 2주 차까지도 뭔가 짐작이 좀 이상하다. 왜 이렇게 완만하게 떨어지나 더 빨리 떨어져야 되는데라는 생각을 했는데요. 역시나 11월 3주차는 반등을 했기 때문에 앞서서 약발이 떨어졌나 이런 반응들이 나오는 거고요. 이게 쭉 떨어지다가 멈추면 그래도 좀 더 지켜볼 수는 있는데 이건 추세 흐름 자체가 2~3주는 더 지켜봐야 되겠습니다만 뭔가가 생각보다도 이게 대책이 강력했잖아요? 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가 구역으로 묶고 투기과열지구로 묶었기 때문에 통상적으로 아무리 짧아도 3개월 길어도 한 6개월 정도까지는 봤는데요. 이게 한 달 만에 이렇게 흐름 자체가 달라지고 있다는 점은 우리 시장이 그만큼 정책에 대한 불신 그리고 내성이라고 할까요? 정책에 대해서 학습 효과가 생기면서 좀 내성이 강해지지 않았나라는 생각도 하게 됩니다.
◆ 조태현 : 이거 마이너스로 간 것도 아니고요. 마이너스로 가지도 못한 상황에서 다시 오름 폭이 커지는
◇ 김인만 : 0.17에서 반등을 했고요. 구별로 보게 되면 좀 더 심각합니다. 그래서 서초구 같은 경우도 0.2%에서 0.23%고요. 성동구는 0.37%에서 0.43% 급등인데 더 급등을 했기 때문에 강한 규제가 나왔음에도 불구하고 여전히 인기 지역 고가 아파트 시장은 어떻게 보면 꼼짝도 안 한다라는 표현이 맞을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 송파는 0.53 나왔는데요?
◇ 김인만 : 송파는 0.47%에서 0.53%니까 보통 우리가 0.3%가 넘어가게 되면 폭등이라고 하거든요? 그러니까 폭등에서 폭등이 된 겁니다. 그러니까 결국 정부의 정책은 이런 고가 아파트 시장은 크게 영향을 미치지 않았고요. 많이 영향을 받았다는 상계동 있잖아요? 노원구가 0.01%까지 떨어졌는데 11월 3주 차는 다시 또 0.06%까지 올라왔어요.
◆ 조태현 : 이러면 안 되는데
◇ 김인만 : 이러면 안 되죠. 그런데 인기 지역들, 고가 아파트 시장뿐만 아니라 전방위적으로 모두 다 반등을 보여주고 있기 때문에 이거는 정부도 좀 긴장을 해야 되는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 이러면 안 된다고 말씀을 드렸던 게 괜히 이러면 실수요자들만 피해를 보고 시장이 미치는 효과는 별로 없고 이런 식으로 끝날까 봐 제가 걱정이 돼서 그렇습니다.
◇ 김인만 : 불안하죠.
◆ 조태현 : 또 하나 걱정이 되는 게 임대차 시장이에요. 정부 쪽에서는 아직 수치 자체로는 그렇게 크지는 않다라고 이야기는 하고 있는데요. 전세가격이 1주 전보다 서울 쪽이 0.08% 올랐거든요? 이거는 어떻게 봐야 됩니까? 아니네. 전세 0.15네요.
◇ 김인만 : 주간 변동률은 0.08%가 맞습니다. 그런데 서초구가 0.32%고요. 강남은 0.1%인데 송파는 0.28%니까 전반적으로 상승률이 높습니다. 이것도 추세 흐름을 보게 되면 올 여름보다는 올라갔어요. 그래서 이게 0.08%이 중요한 게 아니라 0.08%이 예를 들어서 0.2%에서 0.08%까지 내려왔으면 추세 흐름이 안정이라고 보여지는데요. 이게 0.01%에서 이렇게 올라온 거거든요. 그래서 슬금슬금 전세 가격 지수도 올라가고 있고 문제는 뭐냐면 우리가 이제 전세난이라고 하잖아요? 전세난은 두 종류가 있습니다. 가격이 많이 올라가는 것도 전세난이고 매물이 없는 것도 전세난인데요. 지금의 전세난은 사실상 매물이 없는 게 전세난입니다. 입주 물량도 부족하고요. 또 정부 정책이 대출 규제를 하다 보니까 매물 회전이 안 됩니다. 2 플러스 2에 대출 규제까지 들어가게 되면서 전세 가격 올라가게 되고 월세 가격 올라가는데 제가 며칠 전에 인천에 다녀왔거든요? 인천 검단 신도시 한번. 인천은 분위기가 어떤가 싶어서
◆ 조태현 : 어떻습니까?
◇ 김인만 : 가보니까 일단 거래는 좀 활발하게 되고 있습니다. 근데 가격은 많이 올라가지는 않아요. 그래서 왜 매매 가격은 안 올라갈까라고 보니까 이제 손바뀜이 굉장히 활발합니다. 그래서 불안한 집주인들은 분양가가 3억 대였거든요. 그래서 역세권에 인기 있는 단지들은 7억 정도까지 올라왔기 때문에 이 정도면 팔고 나가야겠다고 해서 서울 강서구라도 들어가자 인천에서 서울 강서구나 이 쪽으로 넘어옵니다. 그래서 최근에 서울 강서구가 거래량이 늘어난 이유가 아마 이런 수요들이 유입이 된 것 같고요.
◆ 조태현 : 풍선 효과가 좀 다른 면에서 나타나는 걸로도 볼 수 있겠네요.
◇ 김인만 : 인천은 안 오를 것 같아 서울로 가야 되겠는데라는 수요가 있고요. 실거주에 전용 84 신축이 7억 대가 어디야 역세권에라고 해서 들어오는 수요들도 있기 때문에 손바뀜이 발생하는데요. 제가 눈여겨 본 점은 매매 가격이 한 7억 5천 한단 말이에요. 전세 가격이 4억 5천까지 올랐습니다. 이게 작년에 한 3억 5천 정도 했었거든요. 전세는 왜 1년 만에 이렇게 올라갈까 원인을 좀 찾아보니까 정부가 대출 규제도 강화하고요. 신축 아파트 같은 경우는 소유권 이전 조건부 대출 막혔거든요. 한마디로 신축 아파트 분양받는 분이 세입자를 구하게 되면 그 세입자는 전세 대출을 받을 수 없습니다. 인천 검단 쪽에는 신축 아파트 물량이 꾸준히 나오는에도 불구하고 보통 우리가 신축 아파트 물량이 나오면 전세 가격이 좀 저렴하게 나오거든요. 일시적으로 공급이 나오기 때문에 대출이 안 나오다 보니까 세입자들이 못 가요. 못 가다 보니까 기존에 살고 있는 전세집을 올려줄 수밖에 없는 상황이 발생하다 보니 전세 가격이 이렇게 단기간에 급등을 하고 있는 비정상적인 상황이 발생합니다. 결국에는 세입자들만 힘들죠.
◆ 조태현 : 힘들죠. 얼마 전에 만난 친구도 이제 포기했다 이런 말까지 할 정도로 되게 힘들어하더라고요.
◇ 김인만 : 왜냐하면 세입자들은 신축 아파트 공급이 되면 이렇게 옮겨 타면서 저렴한 데로 가고 이렇게 종잣돈 모아서 내 집 마련해야 되는데요.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 김인만 : 지금 옮겨 타기도 막혀버렸고요. 전세 가격이 올라가게 되면 울며 겨자 먹기로 또 대출받아서 올려줘야 되니까 세입자들은 이중고입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 말씀드렸던 수치 살짝만 정정하고 넘어가도록 하겠습니다. 전세 가격 전국이 0.08% 올랐고요. 서울은 0.15% 한 주 동안에 올랐습니다. 계속 높은 오름세가 이어지고 있는 상황인데요. 매매 가격으로 다시 돌아와서요. 서울 쪽은 41주 연속 상승세가 이어지고 있다라고 이야기를 하잖아요? 문재인 정부 때는 85주 연속, 59주 연속 이렇게 해가지고 막 가늠이 잘 안 오거든요? 41주 연속 이러면 얼마나 심각하다고 봐야 되는겁니까?
◇ 김인만 : 41주면 우리가 1년에 52주거든요. 그러니까 41주면 거의 1년 가까이 상승인데
◆ 조태현 : 내내 오르고 있다.
◇ 김인만 : 우리가 좀 착각을 하는 게 앞서서도 뭐 전세가 0.15%다. 그렇잖아요? 매매가 0.2%인데 0.01%다 이런 얘기를 하게 되면 아 집값이 떨어지구나라고 생각하는데요. 이건 자동차 속도로 보면 됩니다. 엑셀레이터라고 보면 돼요. 그래서 마이너스로 가야 후진 뒤로 가는 집값이 떨어지는 거고요. 플러스는 올라갑니다. 그러니까 0.2%도 올라가는 거고요. 0.05%도 올라가는 겁니다.
◆ 조태현 : 정도의 차이일 뿐
◇ 김인만 : 정도의 차이니까 41주간 느낌이 안 오시는 분들은 속도가 차가 150km도 달렸다가, 60km도 달렸다가, 30km 달렸다가, 100km 달렸다가 계속 서울에서 부산까지 달려가고 있는 것과 똑같습니다. 그러니까 집값은 꾸준히 올라갔다. 우리가 6.27 대책 발표되고 일시적으로 집값이 떨어져서라고 하는데 떨어진 게 아니라
◆ 조태현 : 떨어진 적은 없고
◇ 김인만 : 속도가 잠시 내려왔지 차는 달리고 있었다. 집값은 여전히 상승을 하고 있었다라는 거고요. 지금 흐름을 보게 되면 41주가 아니라 이거는 지속적으로 한 80주 또 충분히 나올 수 있는
◆ 조태현 : 왜 갑자기 그래요?
◇ 김인만 : 지금 환경이 대외적인 변수가 있어야 되는데 집값은 흔들 만한 불확실성이 지금 보이지 않고 있기 때문에 좀 더 지속이 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 수요는 묶을 만큼 묶어놨는데 더 어떻게 할 방법도 없을 것 같고요. 수도권을 전부 묶을 수도 없을테고. 그래서 이제 정부도 많이 긴장을 하는 것 같아요. 어제 이거 이야기 나오고 정부가 연내 추가 공급 대책 이야기하겠다라는 것도 얘기를 했는데요. 어떤 이야기들을 하고 있습니까?
◇ 김인만 : 이게 문재인 정부 시절에 공급을 많이 하겠다고 했는데요. 투 트랙이었습니다. 두 가지였는데요. 하나는 3기 신도시, 공공택지 신도시를 하겠다 지금도 추진을 하고 있습니다. 두 번째 공급 대책은 서울 도심의 공급을 늘리기 위해서 유휴부지나 관공서나 그린벨트를 풀어서 공급을 하겠다라고 했는데 3기 신도시는 늦어지긴 하더라도 추진을 하고 있는데
◆ 조태현 : 가긴 가겠죠.
◇ 김인만 : 도심에 공급되는 특히 태릉CC. 이게 대표적으로 1만 세대 정도 공급을 하겠다라는 문재인 정부의 도심 정책 주택 공급 정책의 핵심이었는데 이게 안 됐단 말이에요.
◆ 조태현 : 안 됐습니다.
◇ 김인만 : 안 됐어요. 안 되다 보니까 시장에서 안 되는 거잖아. 안 되는 거를 계속 얘기를 하고 그래라는 불신이 굉장히 강하다 보니까요. 우리 다시 할게 문재인 정부 때는 못 했으나 우리는 할 수 있어 태릉골프장, 서부면허시험장, 과천정부청사 부지, 국립외교원 부지
◆ 조태현 : 다 안됐던 곳들이 다시 나온 거네요?
◇ 김인만 : 이번에는 우리 다시 한번 해볼게라는 카드를 지금 검토 중에 있는데 저는 이게 살짝 걱정이 되는 부분이 두 가지가 걱정이 됩니다. 하나는 그래 이번에는 달라 진행은 됩니다만 그래도 지금 착공이 들어가도 임기말 약 2030년 정도 돼야 완공이 될 수 있을 거잖아요? 바로 공사 들어갈 수는 없으니까. 그러면 시장의 수요자들은 우리 2030년까지 어떻게 기다려
◆ 조태현 : 그때까지는 또 공급 절벽이다 이렇게
◇ 김인만 : 공급 절벽이다. 그때까지는 안 나오네라는 그런 반응들이 나올 수 있고요. 두 번째는 하겠다고 했는데 이번에도 안되면 정말 신뢰가 없어지거든요. 그래서 이거는 진짜 위험한 줄타기다. 진짜 이번에는 잘해야 되거든요.
◆ 조태현 : 근데 태릉하고 서부면허시험장 이거 두 개 합치면요. 문재인 정부 때 나왔던 계획을 보면 1만 가구 좀 넘는 한 1만 5천쯤
◇ 김인만 : 태릉이 1만 세대 정도 됐죠.
◆ 조태현 : 이걸로 됩니까?
◇ 김인만 : 사실 안 되죠. 왜냐하면 서울의 평균이 우리가 이 정도는 나와야 된다. 인구 대비 한 0.05% 정도 잡는데요. 그러면 한 4만 7천 세대 정도가 나와줘야 되는데 내년부터 청년 주택까지 다 포함하더라도 2만 8천 세대 정도, 민간 아파트만 따지면 2만 세대가 안 될 수도 있습니다. 서울의 입주 물량이요. 그러면 매년 1만 세대가 나와줘도 서울에서 필요한 주택 공급 물량을 채울 수는 없기 때문에 그나마도 나와줘야 되는 거는 맞습니다만 그것도 시간이 좀 걸리고요. 이게 나와도 서울의 수요 과잉 문제, 결국 서울은 수요 과잉이기 때문에 이 문제를 해결할 수는 없음에도 불구하고 그런 효과는 있겠죠. 우리 한다. 우리가 이렇게 보여주잖아. 열심히 노력하고 있어. 기다리면 물량이 많이 나올 거야라는 시그널을 주는 측면에서는 저는 열심히 해야겠다. 이번에는 문재인 정부처럼 진짜 안 되면 큰일 납니다. 이번에
◆ 조태현 : 진짜 성공을 제대로 하긴 해야 된다. 그린벨트 해제 이야기도 또 나오고 있고요. 다들 뭔가 데자뷔가 느껴지는 기시감이 느껴지는 그런 정책들인데요. 또 하나 봐야 될 게 정부가 규제를 하면 이거는 집값이 오르는 신호다 이런 인식까지 지금은 강하게 심어주는 것 같아요. 이건 어떻게 보십니까?
◇ 김인만 : 이게 학습 효과라고 하는데요. 이게 거슬러 올라가게 되면 노무현 정부 때 열심히 규제했는데 집값이 올랐고요. 문재인 정부 때도 집 사지 마라 정부가 집값 잡는다라고 했다가 집값이 올랐는데 그때 정부 말 듣고 안 사신 분들이 우리 소위 말하면 이제 벼락 거지이라고 하잖아요.
◆ 조태현 : 아, 아프다
◇ 김인만 : 아프죠. 그래서 그런 분들이 이 트라우마가 있기 때문에 이재명 정부 입장에서는 좀 억울할 수 있어요. 우리가 한 6개월 그 정도밖에 되지 않았는데 너무 가혹한 거 아니야? 믿고 한 2년은 기다려 줘야지 허니문 기간인데 라고 말할 수도 있겠습니다만 시장의 수요자들은 이게 문재인 정부의 연장으로 생각을 하고 있기 때문에...
여당 입장에서는 같은 여당이니까 더불어민주당이다 보니까 그런 좀 약간 박한 반응들이 나오고 있는데요. 아마 정부도 좀 곤혹스러운 부분이 있을 것 같고요. 결국에는 정책의 신뢰로 꾸준한 시장 친화적인 정책을 펴서 국민들의 공감을 좀 얻어줘야 되는데 지금 나오는 대책을 보게 되면 저도 좀 당황스러워요. 10.15. 대책이 부작용도 있고 다 좋습니다만 어떻게든 강력한 대책이 나왔으면 3개월 정도는 가줘야 되는데 시장에서 이걸 인정을 안 해 주고 있는 상황이니까 사실 좀 걱정은 많이 되고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 일단은 조금 더 시간 시장을 지켜볼 필요는 있겠는데요. 간략하게 10초만 여쭤볼게요. 그렇다면 우선 1순위로 가장 추진해야 될 정책 뭐로 보십니까?
◇ 김인만 : 공급은 꾸준히 해야 되겠고요. 결국에는 세금 규제 카드, 세금 밸런스 카드가 나와야 될 것 같습니다. 나올 수밖에 없어 보유세는 점진적으로 올리고 거래세는 내려주는 게 이제 핵심이거든요. 왜? 보유세를 점진적으로 올리고 거래세를 내려줘야만 매물이 나옵니다. 입주 물량이 안 나오면 매물이라도 나와줘야 되는데 이 두 가지를 할 수 있는지가 아마 2026년 정부 여당의 핵심 키워드 숙제가 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 10초 좀 넘게 들었지만 많은 과제를 마지막에 짚어봤습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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